Capisci se un immobile è un buon investimento, prima di firmare.
Un percorso guidato in sette passi che parte dal tipo di investitore e arriva ai bilanci previsionali: fiscalità italiana aggiornata al 2026, costi reali del mutuo, quotazioni ufficiali di zona e un report da portare in banca.
- comuni coperti
- 7.890
- zone OMI
- 26.991
- quotazioni di mercato
- 157.612
- semestre di riferimento
- 2025/2
- anno fiscale del motore
- 2026
Quotazioni e volumi dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, aggiornati per semestre.
Perché un foglio di calcolo ti mente
Non perché sbagli le moltiplicazioni, ma perché ignora le regole che cambiano il risultato. Tre esempi che questo strumento tratta correttamente.
La cedolare secca congela il canone
Optare per la cedolare comporta la rinuncia all'adeguamento ISTAT per tutta la durata dell'opzione. Chi proietta i canoni indicizzandoli comunque sovrastima ogni anno successivo al primo, e l'errore si accumula.
Le detrazioni edilizie possono valere zero
Le detrazioni per ristrutturazione scontano solo l'IRPEF lorda, mai le imposte sostitutive. Con la cedolare secca la capienza può essere nulla: la quota non utilizzata è persa e non si riporta agli anni successivi.
Dal 2026 bastano 2 appartamenti
La soglia oltre la quale l'affitto breve si considera attività d'impresa scende da quattro a 2 appartamenti. Cambia il regime fiscale applicabile, e con esso il rendimento netto dell'operazione.
Come funziona
- 1Investitore
- 2Destinazione
- 3Immobile
- 4Ristrutturazione
- 5Finanziamento
- 6Ricavi
- 7Riepilogo
A ogni passo i numeri si ricalcolano davanti a te. Nessun passaggio obbligato da compilare al buio: puoi tornare indietro e vedere subito come cambia il risultato.
Cosa ottieni
Indicatori con le formule in chiaro
Rendimento lordo e netto, cap rate, cash-on-cash, TIR, ROI, equity multiple, DSCR, payback e occupazione di pareggio. Ognuno dichiara come è calcolato e quali valori il settore considera buoni.
Bilanci previsionali completi
Conto economico voce per voce, stato patrimoniale e cash flow per tutto l'orizzonte, con ammortamento, interessi passivi e imposte separati invece che schiacciati in un totale.
Analisi di sensibilità
Cosa succede se il canone cala, se i tassi salgono, se la rivendita arriva più tardi. Gli scenari stressati si confrontano con quello base indicatore per indicatore.
Report PDF da portare in banca
Un documento impaginato con l'operazione, i costi di acquisto, il piano di ammortamento, gli indicatori e i bilanci, ricalcolato al momento dell'esportazione.
Perché puoi fidarti dei numeri
Le fonti sono dichiarate
Le quotazioni citano semestre e data di elaborazione. Le aliquote citano l'anno fiscale. Puoi risalire a ogni numero.
Le formule sono pubbliche
Ogni indicatore dichiara il proprio calcolo e le soglie di riferimento, consultabili senza registrarsi.
I limiti sono detti
Dove un dato manca o è incerto lo strumento lo segnala, invece di riempire il vuoto con una stima silenziosa.
Le simulazioni fiscali e finanziarie prodotte da questo strumento hanno finalità informative e non sostituiscono la consulenza di un commercialista, di un notaio o di un intermediario abilitato. Verificare sempre aliquote, agevolazioni e requisiti soggettivi con un professionista.
Valuta la tua prossima operazione
La registrazione è gratuita e i progetti restano salvati: puoi riprenderli, confrontarli e aggiornarli quando cambiano le condizioni.
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